Kenapa pemilik rumah perlu ambil tahu?

Bila anda nak jual rumah, anda sedang serahkan urusan besar: harga, rundingan, dokumen, deposit, timeline bank & guaman. Jadi soalan paling asas ialah: siapa yang anda sedang lantik?

Realitinya, ramai orang guna gelaran “ejen hartanah” secara longgar. Namun dari sudut pematuhan undang-undang dan standard industri, status seseorang itu bukan sekadar pada kad nama atau ayat promosi ia bergantung pada pendaftaran, kuasa, dan tanggungjawab di bawah Akta 242 serta Malaysian Estate Agency Standards (MEAS).

Ringkas tapi penting: Akta 242 & MEAS

• Akta 242 (Act 242) menetapkan kerangka undang-undang: pendaftaran, kuasa menjalankan amalan, larangan & kelayakan.
• MEAS pula menerangkan standard amalan profesional (termasuk peranan Negotiator) supaya urusan agensi lebih beretika dan tersusun.

Dalam bahasa mudah: Akta 242 menjawab “siapa yang sah & ada kuasa”, manakala MEAS menjawab “bagaimana amalan yang betul”.

Istilah paling kritikal: Kuasa Menjalankan Amalan

Di Malaysia, konsep yang membezakan “boleh buat” vs “tidak boleh buat” ialah: Authority to Practise / Kuasa Menjalankan Amalan.

Untuk pemilik rumah, ini bermaksud: orang yang tidak mempunyai Kuasa Menjalankan Amalan tidak boleh bertindak sebagai ‘estate agent’ secara berdikari. Mereka hanya boleh menjalankan urusan di bawah agensi yang sah (melalui REA/firma berlesen dan penyeliaan yang betul).

Adakah REN, PEA dan REA semua “Ejen Hartanah”?

Jawapan yang tepat: tidak sama. Ketiga-tiga istilah ini membawa maksud dan kuasa yang berbeza. Ini penting supaya anda tahu siapa yang sebenarnya bertanggungjawab jika berlaku isu.

Jadual mudah faham

Penjelasan:

1) REA ialah individu bukan firma

Ramai orang keliru dan anggap “REA” itu merujuk kepada syarikat. Sebenarnya, REA ialah individu berdaftar yang mempunyai Kuasa Menjalankan Amalan. Dengan kuasa ini, REA boleh menjalankan amalan estate agency, dan REA juga boleh membuka/menubuhkan firma agensi hartanah.

Untuk pemilik rumah: bila anda melantik perkhidmatan agensi, anda patut tahu REA mana yang ‘mengikat’ tanggungjawab profesional terhadap transaksi anda.

2) REN ialah Real Estate Negotiator

REN memainkan peranan penting dalam urusan jual beli: pemasaran, saringan pembeli, atur viewing, rundingan, dan koordinasi. Tetapi dari sudut kuasa, REN bukan pemegang Kuasa Menjalankan Amalan.

Untuk pemilik rumah: tidak salah berurusan dengan REN, tetapi pastikan REN itu benar-benar bernaung di bawah firma yang sah dan ada REA yang bertanggungjawab di belakang urusan anda.

3) PEA: Probationary Estate Agent (tetapi masih tiada Kuasa Menjalankan Amalan)

Ini topik yang sering mengelirukan seller kerana namanya ada “Estate Agent”. Namun, untuk tujuan pematuhan praktikal, PEA tidak mempunyai Kuasa Menjalankan Amalan. Maksudnya, PEA tidak boleh “carry” transaksi sebagai ‘estate agent’ secara berdikari.

Untuk pemilik rumah: anda boleh berurusan dengan REN & PEA, tetapi urusan tersebut perlu berada di bawah penyeliaan, pengawasan dan tanggungjawab REA/firma.

Checklist seller: bagaimana nak pastikan anda berurusan dengan pihak yang betul

1. Tanya “REA yang bertanggungjawab siapa?”
   Bukan sekadar nama individu yang hubungi anda, tetapi siapa REA yang memegang tanggungjawab profesional.
2. Semak anda melantik melalui firma yang sah
   Pastikan ada agensi yang berdaftar (bukan “freelance” tanpa sandaran).
3. Minta semuanya bertulis
   Skop kerja, tempoh lantikan, cara pemasaran, dan urusan deposit/dokumen perlu jelas.
4. Jelas tentang urusan deposit/booking
   Di bawah amalan co-agency dan standard, hal deposit ada peraturan & pihak yang diberi kuasa oleh klien. (Rujuk bahagian rujukan di bawah.)

Kesimpulan:

Sebagai pemilik rumah, anda tidak perlu hafal semua seksyen. Anda cuma perlu pegang satu prinsip: lantik dan berurusan melalui pihak yang mempunyai REN TAG atau PEA TAG sah, kuasa yang betul, dan tanggungjawab yang jelas.

Bila SOP betul, proses jual rumah jadi lebih tersusun pemasaran lebih yakin, rundingan lebih selamat, dan risiko “jadi mangsa” oleh individu yang sekadar mengaku “ejen” dapat dikurangkan.

Rujukan:

• Takrif REA & PEA (definisi undang-undang): Akta 242, Seksyen 2 definisi “registered estate agent” dan “probationary estate agent”.
• Kuasa Menjalankan Amalan: Akta 242, Seksyen 16 Authority to Practise / Kuasa Menjalankan Amalan.
• Larangan amalan/gelaran tanpa kuasa: Akta 242, Seksyen 22C sekatan ke atas amalan estate agency tanpa status/kuasa yang diperlukan.
• Peranan Negotiator (REN/PEA) & tanggungjawab pengawasan: MEAS 2020 Standard berkaitan Negotiators dan struktur tanggungjawab dalam amalan estate agency.
• Co-Agency & urusan deposit/booking secara amalan standard: MEAS 2020 Standard Co-Agency Practice (prinsip perjanjian, term, dan pihak yang diberi kuasa oleh klien).

Nota: Rujukan di atas dinyatakan sebagai rujukan seksyen/standard (tanpa memetik petikan panjang) bagi mematuhi hak cipta bahan berbayar/cetakan.

FAQ

Adakah REN boleh panggil diri “ejen hartanah”?

Dari sudut undang-undang, ejen hartanah adalah mereka yang memiliki kuasa menjalankan amalan, tetapi bagi orang ramai mungkin istilah itu secara umum difahami sebagai orang yang menguruskan jualan hartanah mereka. Tetapi untuk seller yang mahu lebih selamat, yang penting ialah: REN tidak mempunyai Kuasa Menjalankan Amalan dan mesti beroperasi di bawah REA/firma yang sah.

PEA ada perkataan “Estate Agent”, jadi PEA boleh bertindak sebagai ejen penuh?

Tidak. Walaupun statusnya ialah Probationary Estate Agent, PEA masih tidak mempunyai Kuasa Menjalankan Amalan. Urusan perlu berada di bawah penyeliaan dan tanggungjawab REA/firma.

Bagaimana pemilik rumah nak tahu urusan saya “covered” oleh REA yang betul?

Tanya terus: REA yang bertanggungjawab siapa? Dan pastikan urusan anda dibuat melalui firma yang sah, dengan dokumen/komunikasi bertulis yang jelas.

Apa risiko jika saya berurusan dengan individu yang mengaku ejen tapi tiada REN TAG atau PEA TAG sah?

Risikonya ialah kesukaran menuntut gantirugi dan tanggungjawab. Seller akan lebih selamat bila ada REA/firma yang memegang tanggungjawab profesional.

Adakah REA sama dengan “firma agensi hartanah”?

Tidak. REA ialah individu yang mempunyai Kuasa Menjalankan Amalan. REA boleh menubuhkan/mengendalikan firma, tetapi REA itu sendiri bukan firma.

Jika saya lantik REN/PEA, adakah ia salah?

Tidak salah. Yang penting, REN/PEA tersebut benar-benar berada di bawah REA/firma yang sah, dengan pengawasan dan tanggungjawab yang jelas.