Latar Belakang Kes Kunci Semangat

Dato’ Amin, pengarah Kunci Semangat Sdn. Bhd., sedang mencari sebidang tanah untuk membina asrama pekerja. Beliau bersetuju secara lisan untuk membayar finder’s fee sebanyak RM20 sekaki persegi kepada Thomas Varkki dan Amarjit Singh sekiranya mereka:

• berjaya mencari tanah yang sesuai, dan
• membantu berunding harga yang baik bagi pihak syarikat.

Selepas tanah berjaya diperoleh dan kerja mereka selesai, syarikat hanya membayar sebahagian bayaran sebanyak RM75,000 dan gagal menjelaskan baki RM545,720. Plaintif kemudian memfailkan saman untuk menuntut baki finder’s fee tersebut.

Keputusan Mahkamah Tinggi

Di Mahkamah Tinggi, plaintif berjaya. Mahkamah memutuskan bahawa mereka berhak menerima baki bayaran yang dijanjikan.

Defendan cuba berhujah bahawa tuntutan itu tidak sah kerana plaintif didakwa bertindak sebagai ejen hartanah tidak berlesen dan melanggar Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 (Akta 242). Namun hujah itu ditolak kerana:

• isu “illegality” tidak dinyatakan dengan jelas di dalam pernyataan pembelaan; dan
• Mahkamah Tinggi berpendapat transaksi tersebut hanyalah urusan sekali sahaja dan tidak cukup untuk dianggap sebagai amalan ejen hartanah.

Isu di Mahkamah Rayuan

Apabila kes dirayu, Mahkamah Rayuan menumpukan pada dua isu utama:

1. Adakah tuduhan pelanggaran undang-undang (illegality) mesti dipohon secara khusus di bawah Order 18 Rule 8 Rules of Court 2012?
2. Adakah tindakan plaintif sebenarnya melanggar Seksyen 22B dan 22C Akta 242 berkaitan amalan ejen hartanah?

Keperluan Plead Illegality Dengan Jelas

Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa apa-apa dakwaan melibatkan pelanggaran undang-undang perlu dinyatakan sejak awal dalam dokumen mahkamah. Jika tidak, ia dianggap sebagai cubaan melakukan trial by ambush, kerana pihak satu lagi tidak sempat membawa bukti balas.

Dalam kes ini, defendan hanya mengetengahkan isu illegality di peringkat hujahan selepas perbicaraan. Mahkamah memutuskan ia sudah terlambat dan tidak boleh dipertimbangkan.

Transaksi One Off Bukan Amalan Ejen Hartanah

Isu kedua ialah sama ada tindakan plaintif jatuh di bawah definisi “estate agency practice” di dalam Akta 242. Mahkamah Rayuan merujuk kembali kes Matad Sdn. Bhd. v. Ng Chee Keong dan mengesahkan bahawa prinsip kes tersebut masih terpakai walaupun Akta 242 telah beberapa kali dipinda.

Intipatinya, seseorang hanya dianggap menjalankan amalan ejen hartanah jika wujud corak aktiviti yang berterusan atau satu sistem tertentu. Transaksi yang benar-benar berlaku sekali sahaja tidak mencukupi untuk dikategorikan sebagai amalan ejen hartanah.

Oleh itu, plaintif dalam kes Kunci Semangat tidak dianggap melanggar Akta 242 dan finder’s fee yang dipersetujui boleh dituntut.

Apa Maksudnya Untuk Ejen Hartanah Dan Middleman?

Daripada keputusan ini, beberapa pengajaran penting boleh diambil:

• Isu undang-undang mesti dibangkitkan awal. Jika mahu bergantung kepada hujah bahawa sesuatu perjanjian adalah tidak sah kerana melanggar undang-undang, fakta dan seksyen yang relevan perlu dinyatakan dengan jelas dalam pembelaan.
• Transaksi one off mempunyai kedudukan berbeza. Seseorang yang sekali sahaja membantu mencari tanah atau pembeli dan dibayar finder’s fee mungkin masih boleh menuntut bayaran itu. Namun keadaan akan berubah jika ada bukti bahawa beliau sering mengurus transaksi sebegini.
• Beban bukti di pihak yang menuduh. Pihak yang mendakwa seseorang itu menjalankan amalan ejen hartanah tidak berlesen mesti membuktikan wujudnya sistem atau kesinambungan aktiviti, bukan sekadar satu peristiwa terpencil.

Peranan Ejen Hartanah Berdaftar Di Bawah Akta 242

Walaupun kes Kunci Semangat seolah-olah memberi sedikit ruang kepada tuntutan finder’s fee, ia tidak mengubah kedudukan asas undang-undang. Akta 242 masih menegaskan bahawa hanya ejen hartanah berdaftar yang berhak menjalankan urusan jual beli, pembelian dan sewaan hartanah untuk mendapatkan komisen.

Bagi ejen hartanah berdaftar, keputusan ini mengingatkan kita tentang dua perkara:

• Kita perlu mematuhi sepenuhnya kehendak Akta 242 dan garis panduan Lembaga.
• Kita juga perlu peka terhadap pihak yang cuba menjadi orang tengah secara berterusan tanpa lesen, kerana itu boleh menjejaskan integriti industri.

Penutup

Kes Kunci Semangat Sdn. Bhd. v. Thomas Varkki menunjukkan bahawa finder’s fee boleh diiktiraf oleh mahkamah dalam keadaan yang sangat khusus, iaitu apabila ia benar-benar satu urusan tunggal dan isu illegality tidak dibangkitkan dengan betul oleh pihak yang mempertikaikannya.

Bagi ejen hartanah berdaftar, kes ini lebih kepada rujukan untuk memahami bagaimana mahkamah menilai sesuatu tuntutan, bukan alasan untuk mengabaikan keperluan lesen di bawah Akta 242. Profesionalisme dan pematuhan undang-undang masih menjadi asas kepercayaan pelanggan terhadap industri hartanah.